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~測量の図面 Q&A~

2023.01.01

皆様、土地家屋調査士という国家資格をご存じでしょうか?土地家屋調査士とは、不動産の登記簿(登記記録)の「表題部」の新設、変更・更正、閉鎖等の代理申請を行う土地建物の表示登記、土地の境界に関する専門家です。

今回は測量の図面についてよくある質問Q&Aをお届けします。
相続のために土地を分筆される時や、売買で土地を測量しなくてはいけない場合にどんな図面が必要か聞かれることがよくあります。一見同じような図面であっても用途や作成方法によってその性質は変わりますので、お手持ちの図面がどのような性質があるかを判断する際にお役立てください。

Q1 測量の図面はどんなものがありますか?

A1 民間が行う測量に伴い出来る図面を4種類紹介します。

①確定測量図(実測図)・・・隣地所有者等と現地立会などで境界確認を行った上で作成される図面が一般的に確定測量図と呼ばれています。実測図と呼ばれる事もあります。確定測量図(実測図)を作成する場合は、通常「境界確認書」を作成し隣接所有者等から確認印を頂くことまで行います。この測量方法が売買の条件になることが多いです。また、原則この図面を元に下記②の地積測量図が作られ、分筆登記や地積更正登記が行われます。

②地積測量図・・・分筆登記、地積更正登記(正しい面積に更正する登記)、土地表題登記(払い下げた土地等の登記)等の際、提出される図面で、現地復元性が高い(年代による)図面です。基本的には➀の図面を元に作成されます。
※地積測量図の様式(用紙)を使っているものの登記されていない図面も時折見られますので、登記されているかどうか確認されることをお勧めします。

③仮測量図・・・➀の境界立会を行う前の基礎調査として、現地の境界標式、構造物を測量し図示したものです。よって境界確認を行った図面ではありません。

④現況測量図(平面図)・・・建築等を行う際に現地のブロック塀や道路形状などの構造物を測量し図示されたものです。一般的な建築をする際(一定規模未満)に確定測量図が必要という決まりはありませんので、こちらも③同様境界確認を行った図面ではありません。

Q2 お隣さんが建築時に作成された現況測量図での寸法で境界を主張しています。それに従わないといけないものでしょうか?

A2 Q1の答えの通り、④の現況測量図(平面図)は境界確認を経ないで作成されていることが多いので、その図面が境界を正しく表すものとは言い切れません。一方的に作成された図面であれば従う必要はないとは思いますが、お隣さんも何かしらの根拠を元に主張しているかもしれませんので、今後のトラブルを避けるためにお近くの土地家屋調査士に相談されることをお勧めします。

Q3 お隣さんに測量図と現地の境界標識がずれていると言われました。測量図がずれることなんてあり得るのですか?

A3 基本的に測量図というものは誤差をもったものです。それは測量器械にも測量の精度がありますし、基準点の誤差や気温やその他の条件によって一定の誤差を持ち合わせています。測量機器の進歩などで、年代によって測量の精度が上がってきている(誤差が少なくなっている)という事です。

地積測量図(法務局備え付け)の沿革

・昭和35年の不動産登記法改正前は地積測量図の提出義務はありませんでした。よって施行時期の昭和30年後期以前の分筆登記の地積測量図は法務局に備え付けがありません。
・昭和30年後期から昭和52年頃までの地積測量図は、現在のトータルステーションという誤差の少ない測量器械を用いての測量ではなく「平板測量」という方法を用いていることが多いため誤差が大きい図面が散見されます。
・昭和52年頃から平成5年頃の地積測量図は、その前と比べ誤差は少なくなっている図面が多い。昭和60年頃からは現在の測量器械に近いものも現れ精度が上がりました。
・平成17年以降の地積測量図は、原則公共座標での測量となり、現地復元性が高まりました。

相続による土地の売買や分筆の際、境界立会を行いますが、現況構造物の築造の経緯や境界標識の有無などが重要になってきますので、その時になって慌てる事がないように、帰省された時などに親子間で土地の境界線のお話をしておくことをお勧めします。

 

筆者紹介

江藤 剛
土地家屋調査士

事務所理念
◎お客様の大切な不動産の取引・管理に関し、正確かつ迅速なリーガルサービスを提供します。

◎常にお客様や関係する方々の立場に立ち、丁寧且つ真心溢れた業務や相談サポートに努めます。

不動産という高価な財産における不動産表示登記に関し、依頼者の権利の保全の為に登記申請や測量を行う土地家屋調査士にとりまして、正確な知識に裏付けされたリーガルサービスが基本となります。その上で迅速に業務を完遂し、お客様に権利の保全と安心を提供します。また、専門的な知識が多い不動産登記や境界確定測量に関し、丁寧且つ真心溢れた相談サポートを提供します。

例えば、お客様が永続的にお住まいになる住宅の測量業務などでは、隣接者や官公署などと境界トラブルや越境によるトラブルなどが残らないように慎重に業務をすすめる必要があります。お客様の「大切な不動産に将来的な安心を」ということを常に考えながら業務を遂行していきます。
土地の取引では不動産取引が将来に関しても安全に行われる業務や相談サポートを提供致します。
そして、常に笑顔で元気よくお客様との関係構築に努めてまいります。

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